XO INVESTMENTS’ services for private clients range from wealth management to pension advice.
Switzerland is one of the countries hardest hit by the Trump administration’s customs duties, with tariffs of 39%. This 39% corresponds to the 39 billion trade deficit in goods between the United States and Switzerland. The 39 billion is largely due to exports of refined gold from Switzerland. While customs tariffs initially also applied to 1kg ingots, President Trump quickly changed his mind, ultimately exempting all gold exports, even though they were the cause of the US deficit…
The turnaround on gold is simply a consequence of Switzerland’s dominant position in refining. Indeed, 70% of global refining is carried out in Switzerland, so it is easy to understand how such restrictions would make it difficult for the United States to source precious metals.
En termes géographique il y a une énorme disparité entre les produits, nécessitant alors pour l’investisseur un réel travail d’analyse s’il désire se positionner de manière ciblée sur des zones privilégiées. En effet les marchés immobiliers genevois ou zurichois sont très différents de l’espace « Mittleland ».
Les fonds immobiliers permettent d’accéder avec une liquidité quotidienne au marché immobilier. Seule différence majeure, il est nécessaire de payer un « agio », soit une prime entre la valeur estimée des immeubles (Net Asset Value ou NAV) et le prix boursier. Cette prime, représentant une facilité d’accès (liquidité) évolue dans le temps et a évolué dans les 5 dernières années entre 5% et 45%.
L’agio est déterminé par les négociateurs des produits. On peut séparer en deux les déterminants de l’agio : les facteurs macro-économiques, comme le taux sans risque, et les facteurs idiosyncratiques des fonds (diversification, liquidité, …).
Le taux sans risque est un facteur puissant d’explication de l’agio. Les statistiques permettent d’obtenir un modèle explicatif robuste : plus le taux sans risque progresse, plus l’agio baisse, et inversement. Cette considération est naturelle. Mais quels autres facteurs peuvent expliquer ces différences d’un fonds à l’autre ?
C’est ce que XO Investments a cherché à déterminer en créant un modèle statistique incluant 8 autres déterminants potentiels. Par exemple : les frais des fonds, le levier du fonds ou son score de durabilité.
Demand for gold has been slightly lower than supply for the past 10 years. Four major sectors account for this demand: jewellery (45%), technology (5%), investment (26%) and central banks (24%). The latter has seen the most growth since 2010. Demand from central banks has exceeded the increase in supply over the period. Central banks have therefore more than captured the growth in gold production since 2010.
Ne reste plus qu’à créer une stratégie d’investissement sur la base de ces agios non expliqués. Par exemple en achetant les fonds présentant des agios non expliqués très négatifs, ou en vendant les fonds possédant des agios non expliqués très positifs.
Cette stratégie permet en peu de transactions de générer une surperformance comme le montre la ligne noire par rapport à la ligne bleue du graphique suivant
Les fonds immobiliers suisses présentent l’avantage d’offrir une alternative à l’investissement direct en immobilier. La fiscalisation attractive comme atout est contre-balancée par un risque lié à « l’agio ». Il est donc nécessaire pour un investisseur d’appréhender cet agio et de faire de l’immobilier suisse coté non seulement un outil de diversification à l’intérieur d’un portefeuille global mais également une source de performance durable. C’est ce qui peut être réalisé avec une analyse complète des fonds et la mise en place d’une stratégie de rebalancement ou d’investissement sur la base des statistiques et modèles développés ici.
