Les prestations de XO INVESTMENTS pour la clientèle privée vont de la gestion de fortune aux conseils en matière de prévoyance.
La votation à venir en Suisse sur la limitation de la population à 10 millions fait craindre aux opposants à l’initiative une limitation de la croissance économique dans le pays et une « richisation » (par opposition à une paupérisation) de la société. Le marché immobilier suisse physique dans ce cas pourrait voir son prix encore augmenter. Dès lors on pourrait imaginer un marché inaccessible pour les petits portefeuilles d’investisseurs… en tout cas pour l’accession au marché physique pur. Seul le marché immobilier coté, riche de plus de 50 produits, pourrait alors permettre un accès indirect à une classe d’actif très prisée.
Les fonds immobiliers cotés investissent de manière très différente. Certains fonds sont orientés sur le commercial, d’autre l’habitation, sur la Suisse Romande ou sur un marché global.
En termes géographique il y a une énorme disparité entre les produits, nécessitant alors pour l’investisseur un réel travail d’analyse s’il désire se positionner de manière ciblée sur des zones privilégiées. En effet les marchés immobiliers genevois ou zurichois sont très différents de l’espace « Mittleland ».
Les fonds immobiliers permettent d’accéder avec une liquidité quotidienne au marché immobilier. Seule différence majeure, il est nécessaire de payer un « agio », soit une prime entre la valeur estimée des immeubles (Net Asset Value ou NAV) et le prix boursier. Cette prime, représentant une facilité d’accès (liquidité) évolue dans le temps et a évolué dans les 5 dernières années entre 5% et 45%.
L’agio est déterminé par les négociateurs des produits. On peut séparer en deux les déterminants de l’agio : les facteurs macro-économiques, comme le taux sans risque, et les facteurs idiosyncratiques des fonds (diversification, liquidité, …).
Le taux sans risque est un facteur puissant d’explication de l’agio. Les statistiques permettent d’obtenir un modèle explicatif robuste : plus le taux sans risque progresse, plus l’agio baisse, et inversement. Cette considération est naturelle. Mais quels autres facteurs peuvent expliquer ces différences d’un fonds à l’autre ?
C’est ce que XO Investments a cherché à déterminer en créant un modèle statistique incluant 8 autres déterminants potentiels. Par exemple : les frais des fonds, le levier du fonds ou son score de durabilité.
L’équation testée est la suivante :
Agioᵢₜ = α+ β₁·TER_MVᵢₜ + β₂·Leverageᵢₜ + β₃·Durée_Detteᵢₜ + β₄·Score_Durabilitéᵢ + β₅·MarketCapᵢₜ + β₆·HHIᵢ + β₇·SharpeRatioᵢₜ + β₈·RiskFreeRateₜ + β₉·IsDirectᵢ + εᵢₜ
Les résultats sont très intéressants puisque ce modèle présente un R2, soit un pouvoir explicatif, de 72%. Toutes les variables utilisées dans l’équation sont statistiquement significatives et sont donc une des explications de l’agio.
Le modèle créé par XO Investments explique une grande partie du phénomène de l’agio. Il est donc possible d’anticiper l’agio futur si un fonds améliore sa durabilité ou augmente son levier. Reste néanmoins une partie non expliquée, certes petite, mais résiduelle.
Ne reste plus qu’à créer une stratégie d’investissement sur la base de ces agios non expliqués. Par exemple en achetant les fonds présentant des agios non expliqués très négatifs, ou en vendant les fonds possédant des agios non expliqués très positifs.
Cette stratégie permet en peu de transactions de générer une surperformance comme le montre la ligne noire par rapport à la ligne bleue du graphique suivant
Les fonds immobiliers suisses présentent l’avantage d’offrir une alternative à l’investissement direct en immobilier. La fiscalisation attractive comme atout est contre-balancée par un risque lié à « l’agio ». Il est donc nécessaire pour un investisseur d’appréhender cet agio et de faire de l’immobilier suisse coté non seulement un outil de diversification à l’intérieur d’un portefeuille global mais également une source de performance durable. C’est ce qui peut être réalisé avec une analyse complète des fonds et la mise en place d’une stratégie de rebalancement ou d’investissement sur la base des statistiques et modèles développés ici.
